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浙江江山迎宾村综合楼消防未验收招租致兰商巨亏

2016年7月,浙江兰溪商人周海华应邀到江山市投资办企业。他承包迎宾村综合楼后,迎宾村股份经济合作社(以下简称迎宾村合作社)不仅未对该楼办理消防许可,还强行解除合同,造成周海华亏损严重。

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图为装修的医院和宾馆至今未营业

  解除合同 消防未过惹祸

 

事情追溯到2016年。2016年7月20日,迎宾村合作社发布招租公告,将村便民服务综合楼对外招租。浙江兰溪商人(以下简称兰商)周海华看好江山发展前景,到该市投资办企业。周海华在该市成立江山质信投资有限公司(以下简称江山质信公司)。2016年7月28日,江山质信公司中标,后与迎宾村合作社签订房屋租赁合同。

 

双方约定:迎宾村合作社将建筑面积8561.4平方米,A座地下一层至5层、B座地下1层至6层的综合楼出租给江山质信公司经营使用。迎宾村合作社提供5个月装潢期(即2016年10月1日至2017年2月28日),期间不计租金。租赁期20年,从2016年10月1日起,至2037年28日止,年租金80万元。

 

合同签订前由江山质信公司先支付中标价80万元租金的50%,待装潢结束正常营业半年付清余下50%租金,另一次性支付履约保证金20万元。

 

合同签订后,江山质信公司在征得迎宾村合作社同意,将A座大楼一楼6间店面转租给某元饭店;同时,在该幢大楼开办某美容医院。

 

2016年11月,周海华开始装修某美容医院并向江山消防大队报备二次装修消防备案,被告知该综合楼没有消防备案时,将该情况告知迎宾村领导。迎宾村办事员把相关图纸报消防大队时,发现原大楼图纸已无用(因2016年5月出台消防新规)。2017年5月,某美容医院试营业。2017 年6月,某美容医院因未消防验收,被消防部门责令限期改正并予以罚款。

 

2017年9月14日,江山质信公司发函给迎宾村合作社称,当时合同约定一切证件在办理中。依据江山行政办理流程,5个月内办理相关证许已足足有余。

 

时间已过去一年,迎宾村合作社仍未办好相关证件,造成质信公司租赁该房屋后出现多个问题。某美容医院装修好,消防审批通不过。

 

据悉,2016年7月20日,该楼招租时,经历两次漏拍,质信公司第三次公告招标时中标。说明当时该楼不被人们看好,市场使用价值较小,经营风险较大。

 

调查发现,该房屋当初报建时为办公楼,竣工验收时,得知办公楼性质的房产,需每年交土地金60多万元。迎宾村合作社为省钱,申请变更为村物业经济综合楼并为此费劲周折。直到2018年12月4日,该房屋才通过建筑工程综合验收备案。据悉,由于房屋体量较大,又要求整体拍租,一般承租人难以独立承受,在招租和签约阶段均定位可转租,支持转租要求。

 

2017年9月15日,江山质信公司发函迎宾村合作社,恳请该社在2017年10月15前办好房产相关手续,租金从房产证办理好开始计算。 2017年11月9日,迎宾村合作社复函江山质信公司,表示不同意所提要求,并要其按合同约定交纳剩余租金,否则将解除房屋租赁合同,追究违约责任。

 

2017年12月5日,因迎宾村合作社与江山质信公司未协调好缴纳房租日期问题,该社送达解除合同通知书给江山质信公司;2018年3月,又将江山质信公司告上法院,请求解除合同。

 

2019年3月11日,江山市法院一审判决,解除迎宾村合作社与江山质信公司签订的房屋租赁合同。2019年6月24日,衢州市中院二审判决,驳回上诉,维持原判。2020年2月27日,浙江省高院再审判决,驳回江山质信公司再审诉求。

 

  合同解除 客观事实不符

 

江山质信公司负责人周海华认为,关于交付余下50%租金和履约保证金20万元的时间问题,根据《房屋租赁合同》第三条约定,我们交付余下50%租金和履约保证金20万元时间为:待装潢结束正常营业半年付清。装潢结束指自用房屋装潢结束,结束的含义为装潢完毕可以正常使用。正常营业是指自某美容医院和某商务宾馆具备对外营业条件,且已正常开放对外营业,付清时间节点为:正常营业后半年。

 

周海华称,我们两项自营业务均为特种许可服务业,最重要的是消防设施必须合规,要通过验收合格并备案。然而,2017年11月7日,迎宾村合作社房屋才通过建设工程竣工验收和消防备案审批,至今消防设施未完备(发电机未安装)。2018年12月4日才通过建筑工程综合验收。

 

兰商周海华称,按合同约定租金支付期推算,我们在2017年2月28日装潢结束再营业半年,即2017年8月31日前支付余下50%租金是正常合同约定。

 

迎宾村合作社出现不正常状况后,仍然要求我们交付租金,不符合情理,而判决如何认定符合情理呢?周海华认为,没有达到支付余下50%租金和交纳履约保证金条件,迎宾村合作社无权要求提前支付上述两项费用。

 

关于解除合同问题,周海华认为,迎宾村合作社提出解除合同行为应属无效。即使我们收到解除合同通知后三个月内未起诉,也不能认定解除合同行为有效。因为,无效行为自始无效。

 

周海华称,房屋转租权是指将租赁房屋分租给第三方使用;经营权是指将所经营项目租赁或转让给他人经营管理,是两个不同法律概念。先取得租赁权,才能取得经营权,取得经营权才是合同最终目的,才能真正体现物业使用价值,两者不能割裂。

 

判决认为,合同第十条第2点约定经营权即指房屋租赁权的认定,迎宾村合作社享有解除合同权利。转租表面上要经同意,应当支持,但迎宾村合作社不享有合同解除权,经营权转租或转让,迎宾村合作社不同意的即享有合同解除权。事实证明,我们经营权尚未取得,何来转租或转让,迎宾村合作社又何来解除权?周海华认为,判决认定事实与客观事实不符,严重侵害我们合法权益。

 

周海华称,值得一提的是,二审又拿房屋转租说事,认为我们转租4间店面给他人使用未经迎宾村合作社同意,有违诚信,故认定我们解除合同符合法律规定。殊不知,合同法精髓就是意思自治,即有约定从约定,无约定按法定。既然合同约定我们转租行为,迎宾村合作社不享有合同解除权。一二审为何要干预?

 

  没有备案 企业遭遇亏损

 

3月27日,在江山质信公司租赁的A、B两座大楼内发现,某美容医院已装修,购置相关仪器,办公室配套齐全。因长久搁置,满是灰尘。A、B两座大楼电力关停。在A座2楼和5楼,美容医院装修完整。据介绍,某美容医院曾试营业,由于该楼未拿到消防许可证,被当地消防勒令停业。

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图为存在隐患的电缆线

在A座3楼和4楼,装修一半的某商务宾馆,每间装修的东西零散堆在地上。在B座3、4、5、6楼层,清晰看到装修完备的宾馆样貌。每间床板已放好,卫生间设施也配好。房间电脑和空调电视机放在特定位置。可以看出,宾馆可以试营业。如今因迎宾村合作社强制解除合同,所有东西堆放至今已三年多,随处可见厚厚的灰尘。

 

A座5楼还存在隐患。5楼墙体破裂;在最拐角处,墙体大面积裂缝,门口上方有砖块体掉落的痕迹。对面在建商业综合体时,墙体发出轰隆声响。负一楼一间安装发电机的地下室,大量电缆线堆在这里,发电机至今未购买。这样存在隐患的大楼,是如何通过江山市相关部门验收并出租的?

 

周海华说,2016年10月和2017年11月,医院和宾馆分别开始装修。由于本大楼综合楼没有消防备案及综合验收,导致某美容医院和某商务宾馆至今未营业。

 

调查发现,江山质信公司法人代表是浙江兰溪人,通过江山市招商引资来迎宾村投资办企业。因合同纠纷,某美容医院和某商务宾馆搁置多年不能营业,企业不仅损失上千万,更是浪费资源。

 

据悉,2018年8月22 日,浙江江山发布在其官网发布消息称,全国首个营商环境百强区县名单出炉,江山榜上有名。

 

兰商周海华说,当初,怀着投资江山的拳拳之心,如今至今却落得身无分文的下场,令人寒心。我一直低调隐忍,是因为不忍苦心经营多年的项目就此夭折,现在遭遇如此糟糕的结局,这样的投资环境,如何能有好的效益,如何帮助地方经济发展?对江山市招商引资环境,我表示质疑,希望江山市能彻查此事,规范招商引资环境。

 

编者的话:对投资者而言,好的投资环境不一定能保障投资和经济的发展,但是不好的投资环境却一定不会吸引投资,更会动摇投资者的投资决心。周海华的投资遭遇,将持续予以关注。(柯圆)


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