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没有产权的商业店面?福州西园村委会的一场骗局

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图:西园村委会虚假承诺致承租人林基投资千万改造市场却无法开业。

“用别人的东西出租,租金却落入自己的腰包。做了几十年生意,恐怕只有在西园村才能看到,也只有在西园村才能行得通!”8月20日上午,记者在福州榕北西园综合市场大门口,见到坐在门口上一脸憔悴和无奈的承租人林基,讲到如何被西园村委会虚假承诺导致自己如今负债千万时,他激动地从台阶上站了起来。

尽管距离二审法院的终审判决已经有两年的时间,但是林基想到眼前这片让他亏损了近千万元的福州榕北西园综合市场,仍有着诸多的抱怨和不满。作为长期从事农贸市场和超市行业经营的行家里手,林基怎么也不曾想到,本应该作为服务周边居民,实现自己商业理想的地方,却变成了让他折戟的泥沼。

虽然他努力的挣扎,但2016年上任的新一届西园村委会,却无情地将他按在泥沼中,并用法院的判决,剥夺了他最后一丝生的希望。

商业店面没有产权?西园村委会的骗局

“从签租赁订合同到被法院判决解约,福州市晋安区新店镇西园村委会也从没有履行过合同中约定的双方权利义务的第一条,也是最根本的一条,‘甲方承诺对租赁房屋享有产权’。西园村委会一直在出租严格意义上并不属于自己的国有资产,并将其转化为村里集体财产,此举被多方默许,但是却让我从一开始就产生了巨大的损失。”林基痛诉说道。

事情回溯到2013年6月3日,福州市晋安区新店镇西园经济合作社与福州市重点项目拆迁服务中心(简称:拆迁中心)签订《商业店面购买协议》,约定由西园村委会出资向拆迁中心购买商业店面,作为村集体财产使用,商业店面产权归西园村委会。合同总价约2800万元。由西园经济合作社自协议签订之日起十日内一次性付清购房款,拆迁中心收到购房款十五个工作日内交付商业店面。

此处,西园村所要购买的商业店面,也就是日后西园村委会和承租人林基产生矛盾的焦点——福州榕北西园综合市场。

但西园村委会似乎有着不履行合同的传统,约定在十日内一次性支付的2800万元,结果只在6月9日缴纳了300万元。近一年后又支付了部分购房款,这些款项主要来自7位入股投资村民的出资。但直到这起租赁风波结束,西园村委会也未足额支付购房款,按照与拆迁中心的协议,拆迁中心在西园村委会没有付清购房款的前提下,并不用实际交付店面。所以西园村委会自始至终,也没有获得福州榕北西园综合市场的完全产权。这一点在二审法院的判决书中明确记载。

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图:法院的判决书中明确记载西园村委会没有获得完全产权。

在没有获得福州榕北西园综合市场产权的前提下,2015年2月,西园村委会与林基签订租赁合同,由林基承租下这个面积约3千平米的榕北西园综合市场,承租期限为20年,并约定每年的租金为100万元,每年递增3万元。

值得注意的是,在租赁合同双方权利义务的第一条中,甲方(西园村委会)承诺享有市场的产权。显然,这是一次赤裸裸的合同欺诈和虚假承诺。

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图:在租赁合同第一条中,甲方(西园村委会)承诺享有市场的产权。

“如果我事先知道西园村委会无法获得产权,我肯定不会租的。”林基表示,“但是谁会想到村委会也会骗人?用合同欺诈和虚假承诺骗我入局后,居然也不用承担任何后果。对于民营企业和个体工商户而言,究竟是持扶持的态度还是持迫害的态度?”林基提出了自己的疑问。

毕竟,自己的东西拿来出租获利,那是最基本的常识。拿还属于拆迁中心的国有资产出租,租金却落入西园村委会集体口袋的操作,林基至今仍想不通。

村委会违约在先,竟被被判酌定租金减半?

“法院酌定租金减半,这‘酌定’是代表了我的意愿还是代表了西园村委会的意愿,抑或是以司法公权‘强奸’了双方的意愿?”

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图:福州榕北西园综合市场闲置5年,林基投入上千万元改造却无法全面开业。

在2015年签订租赁合同后,被蒙在鼓里的林基投入巨资对租赁来的店面和库房等进场装修,并进行招商。然而由于周边环境未成熟,其时入住居民少,且西园村委会承诺的将周边摊贩清除等迟迟不到位的原因。几次招商和促销收效甚微,最终导致福州榕北西园综合市场迟迟没能全面开业。

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图:西园村委会虚假承诺致林基承租的市场闲置5年,二楼红墙部分是他花钱改造的。

因未能全面开业,林基也没能收取几户次承租人的租金。与此同时,由于投入巨额资金营销,造成他资金周转严重困难。2015年12月,林基无奈只好向西园村委会提交了租金减免报告的书面申请,陈述了投入100多万元,亏损500多万元的困难,申请在全面开业之前给予免收租金。

在林基递交申请翌日,西园村委会给予了书面答复,首先确认了林基所反映的情况基本属实,同时西园村委会同意从当年5月起至西园村委会完全获得该场地产权期间给予优惠,在福州榕北西园综合市场全面开业后,按租赁合同条款全面缴纳租金,但应确保集资600万元投资入股的7名村民的租金收益。

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图:林基投入千万改造的福州榕北西园综合市场却被无故终止合同。

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图:林基投入千万改造的福州榕北西园综合市场却被无故终止合同。

“我认为西园村委会这样的答复是合理的,而此处村委会所说的‘优惠’,应该就是‘确保投资入股的7名村民的租金收益’。毕竟他们7个人集资600万缴纳了部分购房款,就应该享受相应的收益,这是天经地义的,这也是我作为承租方不可回避的责任。不能以市场因客观原因未能盈利就逃避理应承担的责任。这也是我的担当。”在巨额亏损的情况下,林基仍然核算了7位村民的出资比例,并给予村民相应的租金,在2016年新一届西园村委会上任之前,这样的租赁形式获得了林基和西园村委会双方的一致认可。按照当时西园村委会盖章认定的回复报告,优惠可以进行到西园村委会完全获得该场地产权。

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图:林基向西园村委会提交了租金减免报告的书面申请。

如果西园村委会和承租方林基之间按照这份租金减免报告继续履约,可能就不会出现后续的一系列纠纷,但2016年西园村委会新一届换届后,打破了双方在租赁关系上通过努力换来的平衡。新一届西园村委会通过诉讼的渠道,以林基未能及时缴付租金为由,诉诸法院要求解除双方之间的租赁合同,并要求林基按照合同缴纳租金。而每个月的租金究竟是多少?因为租金减免报告产生了争议和分歧。林基认为,按照减租报告的约定以及长期以来双方的履约情况,只要保证7名出资村民的收益即可。新一届西园村委会则认为,只能给予拖欠租金10%的优惠。而法院则“酌定”认为应优惠50%,减半收取。这样的“酌定”,却得到了一审法院和二审法院的一致认可,真是让人匪夷所思。

“首先,西园村委会没有获得完全产权就作出虚假承诺转租;其次,已经有双方一致认可的租金减免报告,并且支付给实际出资7位村民的履约方式,西园村委会也从未提出质疑。法院究竟是凭什么‘酌定’的?如果当时双方已经形成合意,法院凭什么擅自‘酌定’?”林基对于法院的“酌定”非常不满,认为法院否认了他与西园村委会就租金减免报告中关于“优惠”真实意思的表达。

为此,8月20日下午,记者采访了在租金减免报告上签字的时任西园村委会党支部书记兼村委会主任王成樑(身份证上名字,实际签字落款王成良)。

王成樑告诉记者,这份报告中手写的部分确实是经过村委会集体讨论和研究作出的回复决定。当时西园村委会确实没有取得福州榕北西园综合市场的完全产权,这点确实是西园村委会理亏在先的,明显违背租赁合同相关合同条款。但是出资的7位村民要给一个合理交代,所以当时的愿意就是只要保证7位出资人有回报就行了,其他方面等西园村委会取得市场的完全产权和市场全面开业后再支付合同约定的租金。

也就是说,林基和西园村委会在租金减免报告被确认时,双方一致认可租金的优惠方式就是保障7名出资村民的正常收益。“但是在新一届村委会骨干成员上任后,就将林基获得西园村委会盖章确认的租金减免报告全盘予以否认。而法院也就定了一个折中的方案,好像平衡了双方的诉求与利益,但其实抹杀了双方的意愿,让新一届西园村委会坐收渔利。”林基愤愤不平。

“预收租金”表明没有拖欠以前的租金

“‘预收’还是‘应收’,这个概念都搞不清楚,是应该让西园村的财务好好学习一下财务知识,还是让法官们补习一下小学语文?”林基一直认为,有一个细节作为证据,可以完全证明他并没有拖欠任何租金。而这一证据被西园村委会以毫无逻辑的方式诡辩,被一、二审法院以视而不见的态度忽略。

2017年5月9日,新一届的西园村委会以要缴纳购房款(即西园村委会补交该场地的购房款以获得福州西园榕北农贸市场的完全产权)为由,向林基预收租金。而林基当时没做深究,当日便向西园村委会转账50万元,西园村委会出具的收款收据明确载明为“预收租金”。

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图:西园村委会向林基出具载明为“预收租金”的收款收据。

预收是一个极其简单的概念,不管从文意上还是在财务概念上。从简单的文意上,预收就是指收取还没有发生的费用。如果已经产生的费用,那就应该用“应收”。因此,从文意上,可以证明,至少在2017年5月9日,租金还没有产生,林基用于缴纳的50万元是对将来产生租金的一种履约保证。而从财务概念上,预收是表示西园村委会对于林基的一项负债,要用以后的商品或服务(在获得完全产权后,将场地租赁给林基)来偿还。从财务概念上来说,至少在2017年5月9日,林基并没有拖欠租金,而是西园村委会对于林基存在50万元的债务。也就是不管怎么说,林基按月足额支付给7名投资村民租金的行为,获得了以上各方的认可,并不需要缴纳额外的其他租金。

但是在一、二审法院的审理过程中,西园村委会进行了毫无逻辑的辩解。

如果拖欠租金,应该写的是“应收租金”,怎么可能是预收租金,将此问题推给工作人员的“习惯”?明确写的是“预收”,答辩里又说“并非是预收”。这样莫名其妙的答辩法院居然也视而不见。“不知道是西园村委会的财务要补习财务知识,还是法官们要去补习一下小学语文。工作人员的习惯我是不懂,西园村委会却出尔反尔,毫无契约精神的习惯我倒是领教了!”林基气愤地说。“我如果签了合同又不认,答辩说我是出于习惯签个名,然后明明是签名,我又说不是签名,法院会认同吗?但就是西园村委会这样毫无逻辑自相矛盾的答辩,一、二审法院却在审理中视而不见。”

一直到判决生效,西园村委会也未取得早在2年多前就承诺应取得的市场完全产权。林基也因为西园村委会的一再的胡搅蛮缠损失惨重。但林基并未放弃自己对于法治的信仰。“我现在还在申请省、市检察院对于此案进行民事监督,希望公平正义不会缺席并能够以看得见的方式实现。”

到底是什么原因导致西园村委会无故提出终止合同?

采访中,留守福州西园榕北农贸市场的个别商户表示,几年来,林基投入近千万对市场进行整体装修、改造和提升,但是由于市场没有完全产权和周边流动摊贩成群的原因,导致招商和经营屡屡受挫。

几位留守商户也向记者证实,林基确实没有征收他们的店面租金,光投入巨资和升级改造市场却迟迟无法全面营业,到底谁能来保护承租人的合法权益呢?看到这么大面积的市场闲置这么久,他们也很心痛。希望新店镇政府、晋安区政府和各级部门一起介入协调,让市场早日全面开业。

对此,西园榕北农贸市场个别商户和西园村的部分村民提出质疑,合同履行过程中突然出现的解除举动,很可能是原西园村委会党支部书记退休及村两委班子换届造成的,新一届西园村委会与原村委会之间有不同的意见或经济利益在驱动,到底是什么原因导致西园村委会无故提出终止合同,大家都不得而知。

损失千万元,相关部门该如何来确实保护承租人的权益?

目前,新一届西园村委会对福州榕北西园综合市场重新进行第四轮的招投标,这不但意味着,林基之前的坚守和投入都将化为乌有,在这个项目上,他的损失将近一千万元;招标更有可能造成新一轮的矛盾冲突。想要参与投标的吴先生告诉记者,之前流标三次不但有价格和经济大环境方面的因素,更重要的原因是,林基与西园村之间关于榕北西园综合市场的纠纷并未完全解决,林基在市场还遗留着大量的柜台和装修物,中标之后,难免会被扯入林基与西园村之间的纠纷。“希望政府能够妥善解决林基与西园村之间关于综合市场的纠纷,为后续的经营扫除障碍。造福周边的居民,也让企业和个体经营者扫除后顾之忧。”吴先生表态,“在纠纷没有完全解决之间,贸然投标可能会导致麻烦缠身,所以对第四轮招标我还是持观望的态度。”

自上世纪九十年代以来,林基在经营农贸市场方面精耕细作,拥有丰富的经验,曾一度获得福州市“二十佳个体工商者”和"福建省百家文明诚信个体工商户"等十多项荣誉。在他看来,西园村新一届村委班子解除合同之举,将产生新一轮的纠纷和诉讼,浪费资源,阻碍项目及周边区域的发展。

林基表示,近年来,从中央到地方出台了一系列措施,营造企业健康成长的良好氛围。福建民营经济发达,是培育优秀企业的沃土,省委省政府出台了多项举措,为保护企业家个人权益和提升服务品质制定了十分详细的措施。如此前不久,福建省委省政府印发的《关于营造更好发展环境支持民营企业改革发展的若干措施》,从市场准入、保障公平竞争、帮助民营企业纾难解困等方面提出21条措施。林基期望,他的合法权益能得到合理保障。

作为承租方的林基其合法权益如何受到保护?新店镇政府和晋安区政府何时介入协调?福州榕北西园综合市场能否继续履行合同经营和招商呢?记者将持续关注。(记者 李震山 朱国强 福建福州报道)

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